并購重組|租賃集體建設用地、劃撥土地的相關法律問題
來源: 梧桐樹下V   發布時間: 2016-11-01 10:37   1930 次瀏覽   大小:  16px  14px  12px
并購重組過程中,對于上市公司擬收購資產的完整性以及合規性等方面,是監管部門關注的重點,依照《上市公司重大資產重組管理辦法》的規定,上市公司實施重大資產重組所涉及的資產要滿足權屬清晰,資產過戶或者轉移不存在法律障礙,相關債權債務處理合法合規等要求。在上述監管要求的背景下,上市公司擬收購資產所涉及的土地情況的合規性問題往往是監管部門所關注的重點。本文擬從證監會近期反饋的相關案例情況以及相關法律、法規的規定等角度,就租賃集體建設用地以及劃撥用地相關的法律問題進行分析。

一、證監會就該類問題的反饋意見:

1、 關于大連大楊創世股份有限公司重大資產出售及發行股份購買資產并募集配套資金申請的二次反饋意見(2016-07-08)

反饋回復材料顯示,圓通速遞及其子公司存在租賃集體或國有劃撥土地或房屋、出租方未提供權屬證明、租賃用途不符合規定用途等情形,該等瑕疵應不會對圓通速遞及其境內子、分公司的生產經營的穩定性產生重大不利影響。請你公司補充披露:1)租賃集體或國有劃撥土地或房屋是否需履行相關審批或備案程序,如需,補充披露履行情況。2)上述租賃土地情形是否符合相關規定,對圓通速遞生產經營的影響。請獨立財務顧問和律師核查并發表明確意見。


2、關于常林股份有限公司重大資產置換及發行股份購買資產并募集配套資金申請的二次反饋意見(2016-08-12)

反饋回復材料顯示,募投項目所涉土地均系承租土地,出租方均未取得土地使用權證,但已取得了相關主管部門出具的土地權屬證明或出租方的承諾,附屬配套設施所使用土地的土地使用權證正在辦理中。請你公司補充披露:1)出租方均未取得土地使用權證對募投項目實施的影響,及應對措施。2)租賃集體土地是否需履行村民會議等程序,及履行情況。3)相關附屬配套設施相關土地和房產的面積占比,土地使用權證和房屋產權證辦理進展情況、預計辦畢時間、相關費用承擔方式。請獨立財務顧問和律師核查并發表明確意見。


3、關于馬鞍山鼎泰稀土新材料股份有限公司重大資產出售及發行股份購買資產并募集配套資金申請的反饋意見(2016-08-12)

申請材料顯示,順豐控股的部分經營場地通過租賃方式取得,存在租賃協議到期后無法與出租方繼續簽訂租賃協議的風險,部分經營場地的房產權屬不完善。請你公司補充披露:1)存在房產權屬不完善等瑕疵事項的租賃面積占使用面積的比例,租賃房產的租賃期限,是否存在違約、終止的風險,不能續期風險或其他不能使用租賃場地風險對生產經營的影響,以及應對措施。2)是否存在租賃集體或劃撥土地的情形,如存在,補充披露是否履行了必要的決議、審批或備案程序。3)租賃場地占比,對順豐控股經營穩定性的影響。請獨立財務顧問和律師核查并發表明確意見。


4、關于云南西儀工業股份有限公司發行股份購買資產并募集配套資金申請的反饋意見(2016-09-09)

申請材料顯示,蘇墾銀河鹽城分公司及揚州子公司目前的生產經營場所系租用,該等辦公和生產場所未取得房地產產權證書;標的公司正在購置位于射陽縣經濟開發區機電產業園部分房產及其對應土地使用權,目前已完成協議的簽署、部分款項的支付以及配套設施建設的招標工作,鹽城分公司現有生產經營設施將整體搬遷至新購建自有土地、房產中。請你公司補充披露:1)租賃土地、房屋建筑物占全部使用面積的比例及用途,上述瑕疵情形對租賃事項的影響,搬遷或到期無法續租風險的應對措施。2)租賃集體或劃撥土地是否履行了必要程序,是否符合規定。3)是否存在在租賃的土地上建造房屋或開展項目建設的情形,如存在,補充披露是否符合規定。4)上述租賃事項對蘇墾銀河生產經營穩定性的影響。5)搬遷事項的進展及對蘇墾銀河生產經營的影響。請獨立財務顧問和律師核查并發表明確意見。


二、監管部門關注的重點

上市公司進行重大重組涉及到標的公司租賃集體土地及國有劃撥用地時,主要關注其是否履行了必要的決議、審批或備案程序。


三、涉及到的相關法律、法規及規范性文件

(一)租賃集體建設用地的相關法律、法規及規范性文件

1、根據《土地管理法》第四十三條規定,任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是,興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的,或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。第六十三條規定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是,符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業,因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。


2、國務院于2004年出臺《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發[2004]28號),第十條規定,在符合規劃的前提下,村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。


3、廣東省、河北省等地(由于篇幅所限,本文暫以廣東省以及河北省的相關規定為例)對于農村集體土地流轉工作進行了試點,并以地方政府規章的形式對省內集體建設用地使用權的流轉進行了規定。


(1)根據《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》(廣東省人民政府令第100號)第七條規定:出讓、出租和抵押集體建設用地使用權,須經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意第十五條規定:集體建設用地使用權出讓、出租用于商業、旅游、娛樂等經營性項目的,應當參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法,通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行第十四條規定集體建設用地使用權出讓、出租或作價入股(出資)的,農民集體土地所有者和土地使用者應當持該幅土地的相關權屬證明、集體建設用地使用權出讓、出租或作價入股(出資)合同(包括其村民同意流轉的書面材料),按規定向市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地登記和領取相關權屬證明。市、縣人民政府土地行政主管部門應依法給予辦理。

綜上,廣東省內租賃集體建設用地使用權,需要履行的手續有:

(1)經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意;

(2)參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法,通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行;

(3)辦理權屬登記證明。


(2)根據《河北省集體建設用地使用權流轉管理辦法》(河北省人民政府令[2008]第11號)第六條規定,農村集體經濟組織出讓、出租和抵押村農民集體所有的集體建設用地使用權的,必須經本集體經濟組織村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。出讓、出租和抵押鄉(鎮)農民集體所有的集體建設用地使用權的,必須經鄉(鎮)集體經濟組織或者鄉(鎮)人民政府同意。第九條規定,出讓、出租集體建設用地使用權可以采用招標、拍賣、掛牌或者協議的方式。第十條和第十一條分別對采用招標、拍賣、掛和協議的方式出讓、出租集體建設用地使用權的程序,最終中標人、競得人/受讓人或者承租人持集體建設用地使用權出讓或者出租合同、集體建設用地批準文件,以及土地出讓金或者租金支付憑證,向受理申請的土地行政主管部門辦理土地登記,領取集體建設用地使用權證書。

綜上,河北東省內租賃集體建設用地使用權,需要履行的手續有:

(1)經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意;

(2)采用招標、拍賣、掛牌或者協議的方式簽訂出租合同;

(3)辦理權屬登記證明并領取建設用地使用權證書。


4、除了上述所提及的省級政府層面對農村集體土地流轉進行了相關的試點性規定外,大連市、珠海市、洛陽市、南京市、廣州市等市級政府層面對于農村集體土地流轉工作進行了試點(由于篇幅有限,本文暫以大連市為例),并以地方規范性文件的形式對本市內的集體建設用地使用權的流轉進行了規定。

《大連市集體建設用地使用權流轉管理暫行辦法》第九條規定,集體建設用地使用權流轉,必須具備下列條件:(一)符合土地利用總體規劃,城市規劃和村鎮建設規劃;(二)土地權屬關系合法、清晰、無爭議;(三)符合土地用途管制制度要求;(四)經過農民集體村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。流轉后的集體建設用地,不得用于商業性房地產開發,未經批準不得改變原批準用途。第十四條規定,集體建設用地使用權流轉當事人應按下列規定辦理手續:(一)集體建設用地使用權首次流轉。1、由集體土地所有人持土地所有權證、集體建設用地使用權證等資料,經鄉鎮人民政府初審后,向所在地的規劃國土部門申請流轉。經審核,對符合條件的,報同級人民政府、先導區管理委員會備案。2、集體建設用地所有權人的流轉申請經備案后,應將待流轉宗地的條件和流轉要求在土地有形市場公布,采用招標、拍賣、掛牌或者協議方式,確定土地使用人,并簽訂土地使用權流轉合同。3、流轉成交后,流轉雙方當事人應當在規定時限內持雙方簽訂的流轉合同,到當地規劃國土部門辦理土地批復和登記手續,領取集體建設用地使用權證


綜上,大連市內租賃集體建設用地使用權,需要履行的手續有:

(1)經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意;

(2)向所在地的規劃國土部門申請、報同級人民政府、先導區管委會備案;

(3)采用招標、拍賣、掛牌或者協議的方式簽訂出租合同;(3)辦理土地批復和登記手續并領取建設用地使用權證書。


(二)租賃國有劃撥用地的相關法律、法規及規范性文件

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二條規定,國家按照所有權與使用權分離的原則,實行城鎮國有土地使用權出讓、轉讓制度,但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外。前款所稱城鎮國有土地是指市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內屬于全民所有的土地(以下簡稱土地)。第四十五條規定,符合下列條件的,經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準,其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押:(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;(二)領有國有土地使用證;(三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明;(四)依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同,向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的,分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。第三十一條規定,土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租,出租人應當依照規定辦理登記。

《劃撥土地使用權管理暫行辦法:為貫徹實施《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》,加強對劃撥土地使用權的管理,特制定本辦法。第五條規定,未經市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續,交付土地使用權出讓金的土地使用者,不得轉讓、出租、抵押土地使用權。第十二條規定,土地使用者需要轉讓、出租、抵押土地使用權的,必須持國有土地使用證以及地上建筑物、其他附著物產權證明等合法證件,向所在地市、縣人民政府土地管理部門提出書面申請第十四條規定,市、縣人民政府土地管理部門與申請人經過協商后,簽訂土地使用權出讓合同第十六條規定,土地使用者應當在土地使用權出讓合同簽訂后六十日內,向所在地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金,到市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權出讓登記手續

綜上所述,租賃國有劃撥用地上建造的房屋,需要履行的手續有:

(1)經市、縣人民政府土地管理部門批準;

(2)與市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同;

(3)交付土地使用權出讓金、辦理土地使用權出讓登記手續。


小結:

綜上所述,對于監管部門所監管的重點問題:

1、 公司租賃集體土地主要應履行了必要的決議、審批或備案程序如下:

首先應判斷所租賃集體土地情況的區域是否屬于施行農村集體建設用地流轉的區域,如屬,則應當依照當地的相關規范性文件所應履行的主要程序如下(具體應以各地規范性文件所進行的規定為準):

(1)經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意;

(2)參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法,通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行;

(3)辦理權屬登記證明。


2、 公司租賃國有劃撥土地主要應履行了必要的決議、審批或備案程序如下:

(1)經市、縣人民政府土地管理部門批準;

(2)與市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同;

(3)交付土地使用權出讓金、辦理土地使用權出讓登記手續。


3、 對于未能依法履行上述必要的決議、審批或備案的情況,通行的處理方式主要如下:首先應當就該等未能依法履行上述必要的決議、審批或備案的情況的土地是否構成對相關主體的業務的重大影響;其次,在不影響相關主體現有業務正常經營的前提下,對于存在瑕疵的相關土地開展搬遷工作;再次,采用多種方式(如購置、重新租賃)的方式尋求新的土地場所,并使其符合相關法律法規的要求;最后,由相關主體的控股股東、實際控制人出具相關承諾函,就該等土地租賃瑕疵事項進行承諾,如因此導致相關主體遭受損失,由控股股東、實際控制人進行賠償。

一、證監會就該類問題的反饋意見:

1、 關于大連大楊創世股份有限公司重大資產出售及發行股份購買資產并募集配套資金申請的二次反饋意見(2016-07-08)

反饋回復材料顯示,圓通速遞及其子公司存在租賃集體或國有劃撥土地或房屋、出租方未提供權屬證明、租賃用途不符合規定用途等情形,該等瑕疵應不會對圓通速遞及其境內子、分公司的生產經營的穩定性產生重大不利影響。請你公司補充披露:1)租賃集體或國有劃撥土地或房屋是否需履行相關審批或備案程序,如需,補充披露履行情況。2)上述租賃土地情形是否符合相關規定,對圓通速遞生產經營的影響。請獨立財務顧問和律師核查并發表明確意見。

2、關于常林股份有限公司重大資產置換及發行股份購買資產并募集配套資金申請的二次反饋意見(2016-08-12)

反饋回復材料顯示,募投項目所涉土地均系承租土地,出租方均未取得土地使用權證,但已取得了相關主管部門出具的土地權屬證明或出租方的承諾,附屬配套設施所使用土地的土地使用權證正在辦理中。請你公司補充披露:1)出租方均未取得土地使用權證對募投項目實施的影響,及應對措施。2)租賃集體土地是否需履行村民會議等程序,及履行情況。3)相關附屬配套設施相關土地和房產的面積占比,土地使用權證和房屋產權證辦理進展情況、預計辦畢時間、相關費用承擔方式。請獨立財務顧問和律師核查并發表明確意見。

3、關于馬鞍山鼎泰稀土新材料股份有限公司重大資產出售及發行股份購買資產并募集配套資金申請的反饋意見(2016-08-12)

申請材料顯示,順豐控股的部分經營場地通過租賃方式取得,存在租賃協議到期后無法與出租方繼續簽訂租賃協議的風險,部分經營場地的房產權屬不完善。請你公司補充披露:1)存在房產權屬不完善等瑕疵事項的租賃面積占使用面積的比例,租賃房產的租賃期限,是否存在違約、終止的風險,不能續期風險或其他不能使用租賃場地風險對生產經營的影響,以及應對措施。2)是否存在租賃集體或劃撥土地的情形,如存在,補充披露是否履行了必要的決議、審批或備案程序。3)租賃場地占比,對順豐控股經營穩定性的影響。請獨立財務顧問和律師核查并發表明確意見。

4、關于云南西儀工業股份有限公司發行股份購買資產并募集配套資金申請的反饋意見(2016-09-09)

申請材料顯示,蘇墾銀河鹽城分公司及揚州子公司目前的生產經營場所系租用,該等辦公和生產場所未取得房地產產權證書;標的公司正在購置位于射陽縣經濟開發區機電產業園部分房產及其對應土地使用權,目前已完成協議的簽署、部分款項的支付以及配套設施建設的招標工作,鹽城分公司現有生產經營設施將整體搬遷至新購建自有土地、房產中。請你公司補充披露:1)租賃土地、房屋建筑物占全部使用面積的比例及用途,上述瑕疵情形對租賃事項的影響,搬遷或到期無法續租風險的應對措施。2)租賃集體或劃撥土地是否履行了必要程序,是否符合規定。3)是否存在在租賃的土地上建造房屋或開展項目建設的情形,如存在,補充披露是否符合規定。4)上述租賃事項對蘇墾銀河生產經營穩定性的影響。5)搬遷事項的進展及對蘇墾銀河生產經營的影響。請獨立財務顧問和律師核查并發表明確意見。

二、監管部門關注的重點

上市公司進行重大重組涉及到標的公司租賃集體土地及國有劃撥用地時,主要關注其是否履行了必要的決議、審批或備案程序。

三、涉及到的相關法律、法規及規范性文件

(一)租賃集體建設用地的相關法律、法規及規范性文件

1、根據《土地管理法》第四十三條規定,任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是,興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的,或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。第六十三條規定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是,符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業,因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

2、國務院于2004年出臺《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發[2004]28號),第十條規定,在符合規劃的前提下,村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。

3、廣東省、河北省等地(由于篇幅所限,本文暫以廣東省以及河北省的相關規定為例)對于農村集體土地流轉工作進行了試點,并以地方政府規章的形式對省內集體建設用地使用權的流轉進行了規定。

(1)根據《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》(廣東省人民政府令第100號)第七條規定:出讓、出租和抵押集體建設用地使用權,須經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意第十五條規定:集體建設用地使用權出讓、出租用于商業、旅游、娛樂等經營性項目的,應當參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法,通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行第十四條規定集體建設用地使用權出讓、出租或作價入股(出資)的,農民集體土地所有者和土地使用者應當持該幅土地的相關權屬證明、集體建設用地使用權出讓、出租或作價入股(出資)合同(包括其村民同意流轉的書面材料),按規定向市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地登記和領取相關權屬證明。市、縣人民政府土地行政主管部門應依法給予辦理。

綜上,廣東省內租賃集體建設用地使用權,需要履行的手續有:

(1)經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意;

(2)參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法,通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行;

(3)辦理權屬登記證明。

(2)根據《河北省集體建設用地使用權流轉管理辦法》(河北省人民政府令[2008]第11號)第六條規定,農村集體經濟組織出讓、出租和抵押村農民集體所有的集體建設用地使用權的,必須經本集體經濟組織村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。出讓、出租和抵押鄉(鎮)農民集體所有的集體建設用地使用權的,必須經鄉(鎮)集體經濟組織或者鄉(鎮)人民政府同意。第九條規定,出讓、出租集體建設用地使用權可以采用招標、拍賣、掛牌或者協議的方式。第十條和第十一條分別對采用招標、拍賣、掛和協議的方式出讓、出租集體建設用地使用權的程序,最終中標人、競得人/受讓人或者承租人持集體建設用地使用權出讓或者出租合同、集體建設用地批準文件,以及土地出讓金或者租金支付憑證,向受理申請的土地行政主管部門辦理土地登記,領取集體建設用地使用權證書。

綜上,河北東省內租賃集體建設用地使用權,需要履行的手續有:

(1)經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意;

(2)采用招標、拍賣、掛牌或者協議的方式簽訂出租合同;

(3)辦理權屬登記證明并領取建設用地使用權證書。

4、除了上述所提及的省級政府層面對農村集體土地流轉進行了相關的試點性規定外,大連市、珠海市、洛陽市、南京市、廣州市等市級政府層面對于農村集體土地流轉工作進行了試點(由于篇幅有限,本文暫以大連市為例),并以地方規范性文件的形式對本市內的集體建設用地使用權的流轉進行了規定。

《大連市集體建設用地使用權流轉管理暫行辦法》第九條規定,集體建設用地使用權流轉,必須具備下列條件:(一)符合土地利用總體規劃,城市規劃和村鎮建設規劃;(二)土地權屬關系合法、清晰、無爭議;(三)符合土地用途管制制度要求;(四)經過農民集體村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。流轉后的集體建設用地,不得用于商業性房地產開發,未經批準不得改變原批準用途。第十四條規定,集體建設用地使用權流轉當事人應按下列規定辦理手續:(一)集體建設用地使用權首次流轉。1、由集體土地所有人持土地所有權證、集體建設用地使用權證等資料,經鄉鎮人民政府初審后,向所在地的規劃國土部門申請流轉。經審核,對符合條件的,報同級人民政府、先導區管理委員會備案。2、集體建設用地所有權人的流轉申請經備案后,應將待流轉宗地的條件和流轉要求在土地有形市場公布,采用招標、拍賣、掛牌或者協議方式,確定土地使用人,并簽訂土地使用權流轉合同。3、流轉成交后,流轉雙方當事人應當在規定時限內持雙方簽訂的流轉合同,到當地規劃國土部門辦理土地批復和登記手續,領取集體建設用地使用權證

綜上,大連市內租賃集體建設用地使用權,需要履行的手續有:

(1)經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意;

(2)向所在地的規劃國土部門申請、報同級人民政府、先導區管委會備案;

(3)采用招標、拍賣、掛牌或者協議的方式簽訂出租合同;(3)辦理土地批復和登記手續并領取建設用地使用權證書。

(二)租賃國有劃撥用地的相關法律、法規及規范性文件

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二條規定,國家按照所有權與使用權分離的原則,實行城鎮國有土地使用權出讓、轉讓制度,但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外。前款所稱城鎮國有土地是指市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內屬于全民所有的土地(以下簡稱土地)。第四十五條規定,符合下列條件的,經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準,其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押:(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;(二)領有國有土地使用證;(三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明;(四)依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同,向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的,分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。第三十一條規定,土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租,出租人應當依照規定辦理登記。

《劃撥土地使用權管理暫行辦法:為貫徹實施《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》,加強對劃撥土地使用權的管理,特制定本辦法。第五條規定,未經市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續,交付土地使用權出讓金的土地使用者,不得轉讓、出租、抵押土地使用權。第十二條規定,土地使用者需要轉讓、出租、抵押土地使用權的,必須持國有土地使用證以及地上建筑物、其他附著物產權證明等合法證件,向所在地市、縣人民政府土地管理部門提出書面申請第十四條規定,市、縣人民政府土地管理部門與申請人經過協商后,簽訂土地使用權出讓合同第十六條規定,土地使用者應當在土地使用權出讓合同簽訂后六十日內,向所在地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金,到市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權出讓登記手續

綜上所述,租賃國有劃撥用地上建造的房屋,需要履行的手續有:

(1)經市、縣人民政府土地管理部門批準;

(2)與市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同;

(3)交付土地使用權出讓金、辦理土地使用權出讓登記手續。

小結:

綜上所述,對于監管部門所監管的重點問題:

1、 公司租賃集體土地主要應履行了必要的決議、審批或備案程序如下:

首先應判斷所租賃集體土地情況的區域是否屬于施行農村集體建設用地流轉的區域,如屬,則應當依照當地的相關規范性文件所應履行的主要程序如下(具體應以各地規范性文件所進行的規定為準):

(1)經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意;

(2)參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法,通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行;

(3)辦理權屬登記證明。

2、 公司租賃國有劃撥土地主要應履行了必要的決議、審批或備案程序如下:

(1)經市、縣人民政府土地管理部門批準;

(2)與市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同;

(3)交付土地使用權出讓金、辦理土地使用權出讓登記手續。

3、 對于未能依法履行上述必要的決議、審批或備案的情況,通行的處理方式主要如下:首先應當就該等未能依法履行上述必要的決議、審批或備案的情況的土地是否構成對相關主體的業務的重大影響;其次,在不影響相關主體現有業務正常經營的前提下,對于存在瑕疵的相關土地開展搬遷工作;再次,采用多種方式(如購置、重新租賃)的方式尋求新的土地場所,并使其符合相關法律法規的要求;最后,由相關主體的控股股東、實際控制人出具相關承諾函,就該等土地租賃瑕疵事項進行承諾,如因此導致相關主體遭受損失,由控股股東、實際控制人進行賠償。

成年片