詳解營改增后假設開發法中增值稅測算
來源: 評估師資訊微信公眾號   發布時間: 2016-08-24 17:35   2350 次瀏覽   大小:  16px  14px  12px

進項稅額抵扣問題已讓諸多評估人云里霧里,評估師資訊公眾號已推送了不少相關內容,現仍有不少人在QQ交流群和公眾號后臺向我們留言詢問。甚至有人評論說,營改增后行業評估專家集體失聲,評估人員一臉懵逼。

營改增后,到底哪些項目可以抵扣?怎么抵扣?評估絲好在不代表任何組織也不是什么磚家叫獸,所以也無關臉面,本著學習交流目的也不怕出錯。今天就這個問題再探討分析一下。


目前我國增值稅實行購進扣稅法,也就是納稅人發生應稅行為時按照銷售額計算銷項稅額,購進貨物、勞務、服務、無形資產或不動產時,以支付或負擔的稅款為進項稅額,同時允許從銷項稅額中抵扣進項稅額。這樣,就相當于僅對發生應稅行為的增值部分征稅。增值稅一般納稅人適用一般計稅方法的,用當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額為當期應納稅額。


房地產開發企業外購項目支付的進項稅額,憑扣稅憑證抵扣銷項稅額。允許抵扣的外購項目主要有:建筑服務、設計服務、材料采購、廣告服務、中介代理費、物業管理費、水電費、電信費、不動產租賃費、辦公用品、審計、法律等專業服務費以及咨詢費等。具體分析如下:  

 

一、土地取得成本

 

可以差額扣除。房地產開發企業一般納稅人適用一般計稅方法計稅,允許差額扣除銷售房地產項目所對應的土地價款。對選擇簡易計稅方法的房地產老項目,則不允許差額扣除。

 

銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)

表:土地取得成本可差額扣除分析表 

項目

可扣除

不可扣除

土地征用及拆遷補償費

土地出讓金

省級以上(含省級)財政部門監(印)制的財政票據為合法有效憑證。可直接扣減銷售額。


土地契稅


土地成本除了土地出讓金允許抵扣增值稅進項稅額以外,其他土地成本構成項目一律不得抵扣增值稅進項稅額。包括大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

耕地占用稅


土地交易費


拆遷補償費


土地閑置費


其他土地費用


 

二、開發建設成本


開發建設成本是指在取得的房地產開發用地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的直接費用,主要包括前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費等。


1.前期工程費

前期工程費指在取得土地開發權之后、項目開發前期的籌建、規劃、設計、水文地質勘察、測繪、 “三通一平”等前期費用。包括:籌建費、可行性研究費、規劃費、設計費、地質勘察費、場地平整費、水電氣費、臨時設施費用等。

 

表:前期工程可抵扣項目分析表 

項目

可抵扣

不可抵扣

稅率

前期工程費

通平費用

前期的規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等


11%

圍擋施工費


11%

可行性研究費


6%

市場調研費


6%

設計費


6%

水文地質勘察費


6%

測繪費


6%

行政規費及規劃報建費


報批報建費:安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、拆遷管理費、招投標管理費等

向政府部門繳納的行政規費,一般能夠取得行政事業單位收費憑證,無法取得增值稅專用發票,這些費用無法進行增值稅進項稅額抵扣。

 

2.建筑安裝工程費用

 

建安工程費用主要包括土建工程費、安裝工程費、裝修裝飾工程費、樣板房(售樓部)裝修裝飾費用、監理費、檢驗檢測費和工程等咨詢費用等項目。大部分項目在取得增值稅專用發票前提下,可按照表中相應稅率進行抵扣即可。 

 

表:建安工程可抵扣項目分析表  

項目

適用稅率

可抵扣

不可抵扣

稅率

備注

建筑安裝工程費

土建工程費


11%

不考慮甲供材情況

安裝工程費


11%

裝修工程費


11%

樣板房/售樓處裝修費


11%

工程監理費


6%

此項目也有的在開發間接費用考慮

檢驗檢測費


6%

工程造價咨詢費


6%

 

土建(主體)工程費、安裝工程費和裝修工程等費用接受提供建筑服務,可向施工單位取得11%的進項稅額發票,則適用稅率為11%。此外,需要注意的是一些電梯、門窗、空調、玻璃幕墻等工程,一般屬于混合銷售行為,如果供應商是以生產、批發、零售為主,則適用抵扣稅率為17%,估價時,為便于處理,宜設定按以安裝服務、施工為主,則建安費用部分均按適用稅率為11%處理。

 

3.基礎設施建設費


基礎設施建設費主要為開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

 

表:基礎設施建設費可抵扣項目分析表   

項目

可抵扣

不可抵扣

稅率

基礎設施費

供電工程費


11%

給排水工程費


11%

燃氣工程費


11%

電視工程費


11%

通訊工程費


11%

通訊線路及設備安裝費


11%

小區道路工程費


11%

環衛工程費


11%

綠化工程費


11%

其他費用


11%

 

4.公共配套設施建設費

 

游泳池、業主會所、幼兒園、學校、兒童游樂設施、公共用房和其他社區配套用房建造費以及地下人防工程建設費用等。

 

表:公共配套建設費可抵扣項目分析表    

項目

可抵扣

不可抵扣

稅率

配套設施費

居委會


11%

物業管理用房


11%

幼兒園


11%

警務室


11%

活動用房


11%

會所


11%

自行車棚


11%

露天停車場


11%

水塔


11%

文化游樂設施


11%

人防工程

*

 *

11%,如為繳納易地建設費,則不能抵扣

 

說明:根據各地開發項目實際情況和估價測算來看,人防工程有兩種形式,一種是按規劃要求進行人防工程建設,一種是項目不配建人防工程,經批準改為向人防部門繳納人防異地建設費。如果進行人防工程建設,該部分費用可以簡單參照建安費進項稅額抵扣。如采用繳納人防異地建設費,則該費用不能在進項稅額中抵扣。


5.管理費用及銷售費用


包括為管理和組織房地產業開發經營活動所發生的各種費用管理費用和開發建設銷售的市場營銷、廣告宣傳費和代理傭金等銷售費用。此部分費用項目最為復雜,發生內容眾多,適用稅率也難以區分。具體如下:

 

表:期間費用可抵扣項目分析表1     

項目

可抵扣

不可抵扣

期間費用

管理費用

勞務費、咨詢顧問費、廣告費和業務宣傳費、傭金、辦公費、通訊、車輛維護、水電氣暖、會議費和專業咨詢服務費用等

職工薪酬、業務招待費、資產折舊攤銷費、盤虧及毀損損失、董事會費、除住宿費中差旅費等

銷售費用


(1)差旅費。包括差旅人員發生的吃、住、行費用。其中,餐飲費屬于應酬費,其進項稅額不得抵扣;機票、船票、車票等費用屬于旅客服務費用,其進項稅額同樣不得抵扣;住宿費的進項稅額允許按照6%抵扣銷項稅額。


(2)通訊費。包括辦公電話費、網絡使用維護費、傳真收發費。其中基礎電信服務的進項稅額允許按照11%抵扣銷項稅額,增值電信服務的進項稅額允許按照6%抵扣銷項稅額。


(3)車輛費用。包括車輛維修費、油料費、車輛保險費、過路費、過橋費、停車費。其中,車輛維修費的進項稅額允許按照17%抵扣銷項稅額,油料費的進項稅額允許按照17%抵扣銷項稅額,過路、過橋、停車費的進項稅額允許按照11%抵扣銷項稅額,車輛保險費的進項稅額允許按照6%抵扣銷項稅額。


(4)水電氣暖費用。包括水費、電費、天燃氣費、暖氣費。其中,水的進項稅額允許按照13%(自產的自來水或供應商為一般納稅人的自來水公司銷售自來水采用簡易征收,稅率為3%抵扣銷項稅額,電的進項稅額允許按照17%(縣級及縣級以下小型水力發電單位生產的電力,且供應商采用簡易征收,稅率為3%抵扣銷項稅額,天燃氣的進項稅額允許按照13%抵扣銷項稅額,暖氣費的進項稅額允許按照13%抵扣銷項稅額。


(5)會議費。包括會議場地租金、會議設施租賃、會議布置費用等。會議費存在外包給會展公司和租賃會場自辦兩種形式,外包會展公司的進項稅額允許按照6%抵扣銷項稅額,租賃會場自辦的進項稅額允許按照11%抵扣銷項稅額。


(6)廣告宣傳費。包括印刷費、廣告費、宣傳費、展覽費用、宜傳材料制作費、廣告代理等。印刷費的進項稅額允許按照17%抵扣銷項稅額;廣告宣傳費的進項稅額允許按照6%抵扣銷項稅額;廣告制作代理及其他的進項稅額允許按照6%抵扣銷項稅額;展覽費用的進項稅額允許按照17%抵扣銷項稅額;宣傳條幅材料制作費的進項稅額允許按照17%抵扣銷項稅額。


表:期間費用可抵扣項目分析表2 

序號

項目

能否

抵扣

稅率

備注

1

辦公費

17%


2

差旅費

6%

僅限住

宿費

3

通訊費

6%\11%


4

車輛費用

6%\11%\17%


5

水電氣暖

17%\13%


6

會議費

6%\11%


7

廣告宣傳

費、代理費

6%\17%


8

審計、評估

法律等咨詢費

6%


9

應酬費

×

*


評估時,實際難以區分得如此詳細,在不影響評估結果客觀性前提下,也無必要如此細分。為便于計算,建議銷售費用按代理方式考慮,進項稅額該部分統一按6%稅率抵扣銷項稅額。 管理費用以組織房地產開發所發生的費用為主,很大部分為開發企業人工薪酬,該部分不可抵扣,當然一些零星辦公費用,在取得專票情況下是有部分可以抵扣的,但總體不并不影響評估結果客觀性,建議該項目按不考慮可抵扣項目處理。


6.投資利息


財稅〔2016〕36號第二十七條第(六)款規定,購進的貸款服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。貸款服務,以提供貸款服務取得的全部利息及利息性質的收入為銷售額。接受貸款服務向貸款方支付的全部利息及利息性質的費用、以及與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用,其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。


7.其他補充說明


哪些進項稅額可從銷項稅額中抵扣:

(1)從銷售方取得的《增值稅專用發票》(含稅控《機動車銷售統一發票》)上注明的增值稅額。

(2)從海關取得的《海關進口增值稅專用繳款書》上注明的增值稅額。

(3)購進農產品,全部取得《增值稅專用發票》或《海關進口增值稅專用繳款書》,可以按照注明的增值稅額進行抵扣。未全部取得的,采取《農產品增值稅進項稅額核定扣除辦法》進行抵扣。

(4)從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產,自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

企業取得增值稅專用發票是抵扣進項稅的前提條件,但是,并非取得了專用發票就能夠抵扣進項稅。如以上提到的應付職工福利費、業務招待費、交通費和非正常損失等。


三、測算舉例


1.項目基本情況

待開發項目凈用地面積42,427平方米,規劃設計可售總建筑面積250,598平方米。經估算,預計開發完成后房地產總值(項目銷售收入)為2,120,898,232.00元。

 

表:項目主要指標

土地面積

可售總建面積

開發完成后房地產總值

42,427.00

250,598.00

2,120,898,232.00

 

2.項目開發成本

各項開發費用估算如下表。以下開發成本為某房地產開發企業會計及相關開發建設合同數據,成本費用不具有客觀性,僅用于本次測算舉例說明,實際估價測算項目參考以上各項目適用稅率測算。

 

表:開發成本估算


 

3.管理費用:按不可抵扣處理,略。

 

4.銷售費用:按房地產銷售收入的3%計,即銷售費用為63,626,947.00元。

 

5.投資利息:不可抵扣,略。 


6.銷項稅額=(2,120,898,232.00-V)/(1+11%)*11%


7.銷項稅額

綜上,計算可抵扣進項銷額。具體見下表


表:進項稅額計算表(1)

 

表:進項稅額計算表(2)

項目

金額

稅率

進項稅額

管理費用

18,606,882.00+0.015V

*

-

銷售費用

63,626,947.00

6%

3,601,525.00


8.增值稅

增值稅=銷項稅額-進項稅額

=(2,120,898,232.00-V)/(1+11%)*11%-125,617,385.00

=84,561,719.00-0.099V


注:以上測算方法適用于納稅主體為一般納稅人且采用一般計稅方式的房地產開發企業。在經營性項目、土地評估中涉及到增值稅估算,可抵扣項目為在市場同等條件下應取得增值稅專用發票及相關可抵扣憑證。不適用于小規模納稅人和采用簡易計稅方式的估算。

成年片