假設開發法評估中增值稅估算可抵扣項目分析
來源: 評估師資訊   發布時間: 2016-07-29 16:02   1940 次瀏覽   大小:  16px  14px  12px

自全行業營改增實施以來,在對房地產開發項目用地的評估采用假設開發法進行測算時,對增值稅的估算給評估師帶來了不少難題,經常有評估人業人員在評估師資訊群詢問如何對增值稅進行測算等問題。

一方面,由于房地產開發企業一般均為一般納稅人,對于新開發項目房地產開發企業也不能選擇簡易計稅方式,而只能適用于一般計稅方式。

另一方面,采用一般計稅方式的,在現在條件下,評估師們又無法對增值稅可抵扣項目進行準確測算。這卻實給評估一些商業、住宅等經營性用地帶來了不少的挑戰。


近期有評估人員在閱讀“營改增后與房地產估價相關所有稅事”一文后,向我們詢問為什么不建議對于房地產開發項目企業在增值稅測算中采用簡易計算方式。


簡易計稅方式確實可操作性強,容易計算。但房地產開發企業如為一般納稅人(一般都是),其計稅方式明顯與稅收政策規定不相符,即適用前提存在問題,在行業沒有出臺相關技術指引前提下,假如出現報告糾紛很可能讓評估機構和評估師處于被不利情況。另外,房地產開發企業與其他企業開發建設一般用房不同,其土地出讓金納入可抵扣項目,土地出讓金在房地產開發成本中所占比例重,不可忽視。當然還有其他原因,這個不是本文所有探討內容,就不展開分析。


本文擬針對在采用假設開發法評估測算過程中,哪些項目是在采用適當的稅務和會計安排前提下是可納入增值稅可抵扣項目范圍進行分析。以幫助我們在采用一般計稅方式時對增值稅測算。


一、土地取得成本

 

可以差額抵扣。房地產開發企業一般納稅人適用一般計稅方法計稅,允許差額扣除銷售房地產項目所對應的土地價款。對選擇簡易計稅方法的房地產老項目,則不允許差額扣除。

 

銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)


項目

可抵扣

不可抵扣

土地征用及拆遷補償費

土地出讓金

指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。差額扣除憑據以省級以上(含省級)財政部門監(印)制的財政票據為合法有效憑證。


土地契稅


土地成本除了土地出讓金允許抵扣增值稅進項稅額以外,其他土地成本構成項目一律不得抵扣增值稅進項稅額。包括大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

耕地占用稅


土地交易費


拆遷補償費


征(土)地管理費


土地購置費


其他土地費用



二、開發成本


1.前期工程費

前期工程費指在取得土地開發權之后、項目開發前期的籌建、規劃、設計、水文地質勘察、測繪、 “三通一平”等前期費用。包括:籌建費、可行性研究費、規劃費、設計費、地質勘察費、場地平整費、水電氣費、臨時設施費用等。 

 

項目

可抵扣

不可抵扣

前期工程費

通平費用

前期的規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等


臨時設施費


可行性研究費


市場調研費


設計費


水文地質勘察費


測繪費


行政規費及規劃報建費


報批報建費:安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、拆遷管理費、招投標管理費等


 2.建筑安裝工程費用 

建安工程費用主要包括土建工程費、安裝工程費、裝修裝飾工程費、樣板房(售樓部)裝修裝飾費用、監理費、檢驗檢測費和工程等人咨詢費用等項目。此項基本均可抵扣,但明細分類項目適用稅率會有所不同。 

 

項目

適用稅率

可抵扣

不可抵扣

其他

建筑安裝工程費

土建工程費


注意各項目適應稅率會有所不同

安裝工程費


裝修工程費


樣板房/售樓處裝修費


監理費


檢驗檢測費


工程造價咨詢費


 

3.基礎設施建設費

基礎設施建設費主要為開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

 

項目

可抵扣

不可抵扣

基礎設施費

供電工程費


給排水工程費


燃氣工程費


電視工程費


通訊工程費


通訊線路及設備安裝費


小區道路工程費


環衛工程費


綠化工程費


其他費用


 

4.公共配套設施建設費 

游泳池、業主會所、幼兒園、學校、兒童游樂設施、公共用房和其他社區配套用房建造費以及地下人防工程建設費用等。

 

項目

可抵扣

不可抵扣

配套設施費

居委會


物業管理用房


幼兒園


警務室


活動用房


會所


自行車棚


露天停車場


水塔


文化游樂設施


人防工程


  

5.期間費用

包括為管理和組織房地產業開發經營活動所發生的各種費用管理費用,包括物業開發建設銷售的市場營銷、廣告宣傳費和代理傭金等銷售費用。 

 

項目

可抵扣

不可抵扣

期間費用

管理費用

勞務費、咨詢顧問費、廣告費和業務宣傳費、傭金和手續費、財產損耗、辦公費、租賃費、訴訟費、保險費、運輸、倉儲費、修理費等

職工薪酬、業務招待費、資產折舊攤銷費、盤虧及毀損損失、董事會費、差旅費、各項稅費、匯兌差額、現金折扣等

銷售費用

 

6.利息

主要為貸款利息、融資費用。向非居民企業還是向居民企業(包括銀行)的借款,支付的利息及與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用,其進項稅額均不得從銷項稅額中抵扣。 

成年片